Hipoteca fija, variable o mixta: qué cambia entre ellas

En una hipoteca fija, el tipo de interés queda cerrado desde el primer día hasta el último y no se mueve aunque cambien las condiciones del mercado. En una variable, el tipo se recalcula periódicamente según un índice de referencia, de modo que la cuota puede subir o bajar durante la vida del préstamo. La mixta combina ambas: un periodo inicial a tipo fijo y, después, el resto del plazo a tipo variable.

La diferencia entre las tres modalidades no está en cuánto se paga el primer mes, sino en quién asume el riesgo de tipos, es decir, la posibilidad de que el precio del dinero cambie a lo largo de los años que dura el préstamo. En la fija, ese riesgo lo asume la entidad prestamista: si el índice de referencia sube después de la firma, el banco sigue cobrando el mismo tipo pactado y pierde la diferencia frente a lo que podría haber obtenido en el mercado. En la variable, el riesgo recae sobre quien pide el préstamo: si el índice sube, la cuota sube; si baja, la cuota baja. En la mixta, el reparto cambia con el tiempo: durante el tramo fijo el riesgo lo lleva la entidad, y cuando empieza el tramo variable, pasa a quien tiene el préstamo.

Esta lógica explica por qué las entidades suelen fijar tipos algo más altos en la modalidad fija que en la variable en el momento de la firma: al asumir ellas el riesgo de que el índice suba, incorporan un margen que compensa esa incertidumbre. No es una regla matemática ni se traduce siempre en la misma diferencia, pero sí es la razón estructural de fondo.

Un ejemplo numérico ayuda a ver el mecanismo sin necesidad de recalcular toda la hipoteca. Se toma un préstamo de 150.000 euros a 25 años, comparado en dos versiones: una fija a un tipo inventado del 3% y una variable definida como euríbor más 1 punto porcentual de diferencial.

En la versión fija, el tipo del 3% se mantiene invariable durante los 25 años, ocurra lo que ocurra con los índices de referencia. La cuota mensual, calculada con ese tipo, es la misma en el primer año y en el último.

En la versión variable, el tipo aplicado en cada revisión es la suma del índice de referencia vigente en ese momento más el diferencial de 1 punto. Si el euríbor sube 1 punto respecto al nivel que tenía en el momento de la firma, el tipo aplicado a partir de esa revisión sube también 1 punto, y la cuota se recalcula al alza. Si en cambio el euríbor baja 1 punto, el tipo variable baja en la misma proporción y la cuota se recalcula a la baja. La hipoteca fija, mientras tanto, no se entera de ese movimiento: sigue al 3% pactado.

1. 1 Se pacta un diferencial La entidad fija un margen fijo que se suma al índice de referencia, por ejemplo un punto porcentual.
2. 2 Se observa el euríbor En cada revisión se toma el valor del índice de referencia en ese momento.
3. 3 Se suman ambos El tipo aplicado resulta de sumar el índice observado y el diferencial pactado.
4. 4 La cuota se recalcula Si el índice ha subido, la cuota sube; si ha bajado, la cuota baja.

El diferencial pactado con la entidad no cambia; lo que se mueve es el índice de referencia.

El punto que conviene retener es que el diferencial —el 1 punto que se suma al índice en el ejemplo— es la parte fija dentro de una hipoteca variable: no cambia durante toda la vida del préstamo. Lo que varía es exclusivamente el índice de referencia, que el Banco de España supervisa como parte de su función de vigilancia del sistema hipotecario español.

Un error frecuente es pensar que la hipoteca mixta elimina el riesgo de tipos. No lo elimina: lo pospone y lo divide en dos tramos. Durante el periodo inicial a tipo fijo, quien tiene el préstamo tiene la certeza de la cuota, igual que en una hipoteca fija completa. Pero cuando ese tramo termina y comienza el periodo variable, la cuota queda expuesta a las mismas subidas y bajadas del índice de referencia que una hipoteca variable ordinaria, sin que exista ninguna garantía de que las condiciones de mercado en ese momento futuro se parezcan a las que había en el momento de la firma.

Otro matiz habitual es confundir la elección de modalidad con una apuesta sobre si los tipos van a subir o bajar. La fija protege frente a subidas, pero también impide beneficiarse de bajadas: quien la firma paga el mismo tipo aunque el índice de referencia caiga con fuerza en los años siguientes. La variable permite beneficiarse de esas bajadas, pero expone a las subidas con la misma intensidad. Ninguna de las dos modalidades es en sí misma más barata ni más segura de forma universal: cada una traslada el riesgo a una parte distinta, y esa es la información que distingue a las tres, no una ventaja o desventaja general. El Banco de España publica material de educación financiera que detalla cómo funcionan las revisiones de tipo y qué información debe entregar la entidad antes de la firma.