Qué son el TIN y la TAE de una hipoteca
Toda oferta hipotecaria muestra dos porcentajes juntos. Uno calcula la cuota; el otro sirve para comparar. Confundirlos lleva a elegir mal.
El TIN, tipo de interés nominal, es el porcentaje que se aplica al capital pendiente para calcular la cuota de una hipoteca. La TAE, tasa anual equivalente, es un porcentaje distinto y siempre más alto que mide el coste real del préstamo, incluidos los gastos, y sirve para comparar ofertas entre sí, nunca para calcular una cuota.
La diferencia no es un matiz contable. Un banco que ofrece una hipoteca fija sus cuota mensual según el TIN pactado. Ese porcentaje se reparte cada mes entre intereses, que se calculan sobre el capital que aún queda por devolver, y amortización de capital. Es lo que se conoce como sistema francés de amortización: la cuota es constante, pero dentro de ella el peso de los intereses baja mes a mes porque el saldo pendiente también baja. Al principio del préstamo casi toda la cuota son intereses; al final, casi todo es devolución de capital. No es una trampa del banco, es aritmética de un saldo que decrece.
La TAE resuelve un problema distinto: cómo comparar dos ofertas que no son directamente comparables porque una tiene comisiones y la otra no, o porque una liquida intereses con más frecuencia que otra. Para eso, la TAE convierte todo el coste del préstamo —intereses y gastos— en una única tasa anual equivalente. Es una cifra de comparación, no un dato con el que calcular ninguna cuota real.
Hay un primer motivo, poco explicado, por el que la TAE siempre supera al TIN incluso sin ningún gasto de por medio: la capitalización. Un TIN del 3% anual no se liquida una sola vez al año. En una hipoteca, los intereses se calculan y se cobran cada mes, sobre un tipo mensual equivalente. Liquidar doce veces al año, en lugar de una, hace que el coste efectivo anual sea algo superior al tipo nominal, aunque no exista ni una comisión.
- 1 Capital solicitado 150.000 euros firmados en la escritura
- 2 Comisión de apertura 0,5% del capital: 750 euros
- 3 Tasación 400 euros
- 4 Capital disponible 148.850 euros ingresados de verdad
La comisión de apertura y la tasación se descuentan antes de que el préstamo llegue a la cuenta.
El segundo motivo, el que casi todas las explicaciones sí mencionan, son las comisiones y gastos del préstamo. Cuanto más se cobre por conceptos como la apertura o la tasación, más se separa la TAE del TIN, porque esos importes reducen el capital que llega de verdad al prestatario mientras la devolución sigue calculándose sobre el nominal firmado.
El mismo préstamo, con y sin gastos
Tomemos una hipoteca de 150.000 euros, a un TIN del 3% y a 25 años de plazo, con una cuota mensual de 711,32 euros a lo largo de 300 mensualidades. Sin ningún gasto asociado, la sola capitalización mensual de los intereses ya eleva la TAE al 3,04%, medio punto porcentual por encima del tipo nominal solo por liquidarse doce veces al año en lugar de una.
La capitalización mensual ya abre una brecha antes de sumar ningún gasto; los gastos la abren más.
Añadamos ahora dos gastos habituales en este tipo de operaciones: una comisión de apertura del 0,5% sobre el capital, que son 750 euros, y una tasación de 400 euros. Entre ambas suman 1.150 euros, de modo que de los 150.000 euros firmados en la escritura solo llegan a disponerse 148.850 euros. La cuota mensual sigue siendo 711,32 euros, calculada sobre el capital nominal y el TIN del 3%, pero el dinero recibido de verdad es menor. Ese desajuste entre lo firmado y lo disponible es lo que la TAE recoge: con estos gastos, sube hasta el 3,11%.
El coste total de esta hipoteca, sumando todos los intereses pagados durante los 25 años y los 1.150 euros de gastos, asciende a 64.545 euros. De esa cantidad, 63.395 euros corresponden solo a intereses. Comparar dos ofertas por su TIN habría ocultado que una puede costar más en conjunto que otra con el mismo tipo nominal, si difieren en comisiones.
Quedan dos advertencias necesarias. La primera: en una hipoteca variable, la TAE que figura en la oferta se calcula suponiendo que el índice de referencia no se mueve durante toda la vida del préstamo. Es una cifra orientativa para el momento de la firma, no una promesa de lo que costará el préstamo en el futuro, porque la cuota se revisa periódicamente según lo pactado en la escritura. La segunda: dos ofertas solo son comparables por su TAE si cubren los mismos gastos y el mismo plazo; una TAE más baja con menos servicios incluidos, o con un plazo distinto, no es necesariamente una oferta más barata. Sobre comisiones y gastos hipotecarios, el Banco de España mantiene explicaciones detalladas para quien quiera revisar la letra pequeña de una oferta concreta.