Qué comisiones puede cobrar un banco por una hipoteca
Apertura, amortización anticipada y subrogación no se pactan libremente desde 2019: la ley marca techos concretos, y en muchos casos ese techo termina siendo cero.
Un banco no puede cobrar por una hipoteca lo que quiera. Desde 2019, las comisiones por apertura, amortización anticipada y subrogación tienen límites fijados por ley, y en el caso de la amortización anticipada ese límite es, además, un techo sobre una pérdida que el banco tiene que demostrar, no una tarifa automática.
El marco que regula esto es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Antes de esa fecha, las comisiones hipotecarias dependían de lo que cada entidad hubiera pactado en la escritura, sin un tope legal uniforme. La primera pregunta que hay que hacerse ante cualquier hipoteca no es qué porcentaje cobra el banco, sino cuándo se firmó el contrato, porque de eso depende qué normativa se aplica.
- 1 Se comprueba la fecha de firma Antes del 16 de junio de 2019 rige la escritura; desde esa fecha rigen los topes de la Ley 5/2019
- 2 Se calcula la pérdida financiera del banco Solo existe si el reembolso le genera un perjuicio económico real
- 3 Se aplica el porcentaje como techo, no como tarifa La comisión nunca puede superar ese porcentaje sobre la pérdida calculada
- 4 Si no hay pérdida, no hay comisión El resultado puede ser cero euros aunque el contrato prevea un porcentaje
El porcentaje pactado es un límite superior; la comisión real depende de si el banco pierde dinero con el reembolso.
La comisión por amortización anticipada —lo que el banco puede cobrar cuando el cliente devuelve capital antes del plazo pactado, total o parcialmente— solo puede exigirse si ese reembolso le causa al prestamista una pérdida financiera real. Es la idea central del artículo 23 de la ley: los porcentajes que fija la norma no son lo que el banco cobra por definición, son el máximo que puede cobrar sobre el perjuicio económico que sufre. Si no hay pérdida demostrable, la comisión es cero, aunque el contrato mencione un porcentaje.
Para las hipotecas a tipo variable, la ley da al banco dos esquemas posibles, que son excluyentes entre sí y se eligen al firmar el préstamo. El primero permite cobrar hasta un 0,25% durante los primeros tres años del préstamo. El segundo, hasta un 0,15% durante los primeros cinco años. Pasado ese plazo, sea cual sea el esquema elegido, la comisión desaparece por completo: no puede cobrarse nada por amortizar anticipadamente, haya o no pérdida para el banco.
En las hipotecas a tipo fijo el esquema es distinto: no son opciones alternativas, sino porcentajes que se suceden en el tiempo y cubren toda la vida del préstamo. Durante los primeros diez años el límite es del 2%, y a partir de entonces baja al 1,5%. La lógica de fondo es la misma que en el variable: son techos sobre una pérdida financiera, no cantidades que se cobren de forma automática.
El banco elige uno de los dos esquemas al firmar el préstamo; son excluyentes entre sí.
Un ejemplo con cifras
Considérese una hipoteca a tipo variable en la que se amortizan anticipadamente 20.000 euros durante el segundo año de vida del préstamo. Si el banco hubiera elegido el primer esquema, el 0,25% durante tres años, el tope legal de la comisión serían 50 euros. Si hubiera elegido el segundo, el 0,15% durante cinco años, el tope serían 30 euros. Son los máximos absolutos: la cifra real que el banco puede cobrar depende de si ese reembolso le genera una pérdida financiera y, si la genera, de cuánto es. Si la entidad no sufre perjuicio económico con esa amortización parcial, la comisión que corresponde cobrar es cero, con independencia del porcentaje pactado en la escritura.
El mismo razonamiento se aplica a la comisión por subrogación, que es la que puede cobrarse cuando otra entidad asume la hipoteca en las condiciones del deudor original: los límites porcentuales son los mismos que en la amortización anticipada, y también funcionan como techo sobre una pérdida real, no como precio fijo.
Hay otro punto que conviene distinguir: la comisión de apertura, cuando existe, debe incluir de una sola vez todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo, y se cobra íntegra en el momento de la firma. La ley prohíbe trocearla en conceptos sueltos que se sumen unos a otros. Desde 2019, además, la entidad prestamista asume los gastos de gestoría, la notaría del propio préstamo, el registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; quien pide la hipoteca solo paga la tasación del inmueble y las copias de escritura que solicite.
El error más frecuente al leer una escritura hipotecaria es confundir el porcentaje pactado con lo que efectivamente se va a pagar. Un contrato puede recoger el 0,25% como límite y no implicar ningún desembolso si el reembolso anticipado no supone pérdida alguna para el banco. Y todo este marco de topes solo protege a quien firmó desde el 16 de junio de 2019: para las hipotecas anteriores a esa fecha, la referencia sigue siendo lo que diga la propia escritura, sin el amparo de estos límites legales. La información detallada sobre estos límites y su aplicación práctica está disponible en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.