Cómo funciona una hipoteca: cuota, capital e intereses
En una hipoteca a tipo fijo la cuota no cambia nunca, pero lo que hay dentro sí: al principio esa cuota es sobre todo intereses, y al final es sobre todo capital. No es una trampa del banco, es aritmética.
Una hipoteca es un préstamo que se devuelve en cuotas periódicas, y cada una de esas cuotas está formada por dos partes que no se ven a simple vista: una porción de capital, que es la deuda original que se va cancelando, y una porción de intereses, que es lo que cobra el banco por prestar ese dinero. La cuota puede ser siempre la misma cifra, pero lo que hay dentro cambia cada mes.
El sistema que usa la inmensa mayoría de hipotecas en España se llama sistema francés. Su característica es que la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, pero el reparto entre capital e intereses no lo es. Los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital que todavía queda pendiente de devolver, no sobre el capital original. Al principio del préstamo, casi toda la deuda sigue viva, así que los intereses son altos y absorben la mayor parte de la cuota. Con cada pago, el capital pendiente baja un poco, los intereses del mes siguiente son un poco menores, y por tanto una porción algo mayor de la cuota se destina a amortizar capital. Ese desequilibrio inicial no es una trampa del banco: es aritmética de un saldo que decrece.
Esa mecánica tiene una consecuencia práctica que rara vez se explica: amortizar capital de forma anticipada al principio del préstamo ahorra mucho más que hacerlo al final, porque se actúa sobre la parte del capital que todavía va a generar la mayor parte de los intereses futuros. Cuanto antes desaparece una unidad de deuda, menos intereses genera a lo largo de toda la vida del préstamo.
- Capital prestado150.000 euros
- Intereses pagados− 63.395 euros
De los 213.395 euros que se devuelven, 63.395 son el coste de que el banco haya prestado el dinero durante 25 años.
Para verlo con números conviene un ejemplo trabajado. Un préstamo de 150.000 euros a un tipo nominal del 3% a devolver en 25 años se traduce en 300 cuotas mensuales de 711,32 euros cada una. En la primera cuota, 375 euros son intereses y 336,32 euros son amortización de capital: más de la mitad de lo que se paga ese primer mes no reduce la deuda, retribuye al banco por el dinero prestado. A lo largo de los 25 años, sumando las 300 cuotas, se devuelven en total 213.395 euros, de los que 63.395 euros son intereses y el resto es la devolución de los 150.000 euros iniciales.
El tipo de interés que aparece en la publicidad de una hipoteca no siempre es el que determina su coste real. El TIN, tipo nominal, es solo el precio del dinero: el porcentaje que se aplica al capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota. La TAE, tasa anual equivalente, incorpora además comisiones y otros gastos asociados al préstamo, y por eso es la cifra que permite comparar ofertas entre sí. Dos hipotecas pueden anunciar el mismo TIN y tener una TAE muy distinta si una de ellas carga más comisiones.
En la primera cuota, más de la mitad del pago son intereses; con el tiempo esa proporción se invierte.
El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto. En una hipoteca a tipo fijo el porcentaje no cambia durante toda la vida del préstamo, así que la cuota tampoco varía: en el ejemplo anterior, los 711,32 euros mensuales se mantienen constantes. En una hipoteca a tipo variable, el interés se compone de un índice de referencia más un diferencial fijo, y la cuota se recalcula periódicamente, normalmente cada seis o doce meses según lo que fije la escritura. Una hipoteca a tipo mixto combina ambos: un periodo inicial a tipo fijo y, después, un periodo a tipo variable.
El punto que peor se entiende del tipo variable es el desfase entre lo que ocurre en el mercado y lo que se nota en la cuenta bancaria. Cuando el índice de referencia sube o baja, esa variación no se traslada a la cuota de forma inmediata. La cuota permanece fija hasta la siguiente fecha de revisión, sea a los seis o a los doce meses, y solo entonces se recalcula con el valor del índice vigente en ese momento. Esto significa que un movimiento del índice puede tardar meses en reflejarse en lo que efectivamente se paga, y que durante ese tiempo la cuota no coincide con lo que el nivel actual del índice sugeriría.
Nada de esto determina si conviene un tipo fijo, uno variable o uno mixto en un caso concreto: eso depende de circunstancias que cada préstamo tiene distintas y que exceden lo que aquí se explica. Lo que sí es común a cualquier hipoteca es que se trata de una deuda a largo plazo cuyo coste total, como muestra el ejemplo de los 213.395 euros devueltos por un préstamo de 150.000, puede superar de forma notable el capital prestado. El Banco de España publica en su Portal del Cliente Bancario guías y simuladores que permiten reproducir estos cálculos con otras cifras y condiciones.