Amortizar una hipoteca: reducir plazo o reducir cuota
Al adelantar capital en una hipoteca, el banco ofrece dos caminos distintos: acortar el préstamo o rebajar el pago mensual. La mecánica de cada uno cambia el resultado final, y ninguno es superior por defecto.
Al adelantar dinero sobre una hipoteca, el banco permite elegir entre dos formas de aplicar ese pago: reducir el plazo, manteniendo la cuota mensual igual pero terminando de pagar antes, o reducir la cuota, manteniendo el número de meses pero pagando menos cada mes. Ambas parten del mismo capital adelantado y llegan a resultados distintos porque actúan sobre variables diferentes del mismo préstamo.
Para entender por qué las dos opciones no producen el mismo ahorro hace falta mirar cómo se construye la cuota de una hipoteca. En el sistema francés, que es el habitual en los préstamos hipotecarios españoles, la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, pero su composición interna cambia mes a mes: una parte son intereses y otra es devolución de capital. Como los intereses se calculan sobre el capital que queda pendiente, al principio del préstamo casi toda la cuota son intereses, y solo al final la mayor parte es capital. No es una decisión arbitraria del banco: es consecuencia directa de que el saldo pendiente va decreciendo con el tiempo.
Esa mecánica explica por qué amortizar pronto ahorra mucho más que amortizar tarde. Cuando se adelanta capital en los primeros años, se está reduciendo la base sobre la que se calcularán los intereses durante todo el tiempo restante, que es mucho. Hacer el mismo adelanto años después, cuando ya queda poco capital pendiente, produce un ahorro menor porque hay menos intereses futuros que evitar.
Un préstamo de 150.000 euros a 25 años, con un tipo del 3%, genera una cuota mensual de 711,32 euros y, si se paga hasta el final sin tocarlo, un total de 63.395 euros en intereses. Si en el mes 12 se adelantan 20.000 euros, el resultado difiere según la opción elegida. Reduciendo plazo, la cuota se mantiene en 711,32 euros, pero el préstamo termina 53 meses antes de lo previsto, en el mes 247 en lugar del 300, y los intereses totales bajan a 45.000 euros: un ahorro de 18.395 euros. Reduciendo cuota, el préstamo sigue los 300 meses pactados, pero la cuota baja a 613,82 euros, es decir, 97,50 euros menos cada mes, y los intereses totales bajan a 55.315 euros: un ahorro de 8.081 euros.
Reducir plazo genera casi el doble de ahorro en intereses que reducir cuota, adelantando la misma cantidad en el mismo momento.
Las dos cifras de ahorro salen del mismo adelanto de capital, en el mismo momento, sobre el mismo préstamo. La diferencia entre 18.395 euros y 8.081 euros no depende de cuánto dinero se adelanta, sino de qué se hace con ese adelanto: extinguir plazo o aliviar el pago mensual. Reducir plazo ahorra más en términos absolutos porque el dinero deja de generar intereses antes. Reducir cuota ahorra menos, pero libera capacidad de pago mensual desde el primer recibo siguiente, algo que reducir plazo no hace: la cuota sigue siendo la misma hasta que el préstamo termina, solo que termina antes.
Qué opción resulta más adecuada depende de la situación de cada presupuesto y de qué uso alternativo tendría ese dinero si no se destinara a amortizar, y esa valoración no puede resolverla un texto explicativo: depende de circunstancias personales que varían en cada caso.
- 1 Se adelantan 20.000 euros El capital pendiente baja de 150.000 euros al importe restante tras doce cuotas.
- 2 El banco puede aplicar una comisión Solo si el reembolso le causa una pérdida financiera, y solo hasta el límite fijado por la Ley 5/2019.
- 3 Se elige reducir plazo o reducir cuota Son dos recálculos distintos sobre el mismo capital amortizado.
- 4 El préstamo sigue hasta su nuevo final Con menos meses y la misma cuota, o con los mismos meses y una cuota menor.
Antes de amortizar conviene tener en cuenta que el banco puede cobrar una comisión de amortización anticipada, regulada por el artículo 23 de la Ley 5/2019. Esa comisión solo puede aplicarse si el reembolso anticipado causa una pérdida financiera real al banco, y nunca puede superar esa pérdida: los porcentajes que fija la ley son un techo sobre esa pérdida, no una tarifa fija que se cobre siempre. En los préstamos a tipo variable, el banco elige al firmar entre dos esquemas excluyentes entre sí: cobrar hasta un 0,25% durante los primeros tres años, o hasta un 0,15% durante los primeros cinco; pasado ese plazo, no puede cobrarse ninguna comisión. En los préstamos a tipo fijo, el límite es del 2% durante los primeros diez años y del 1,5% después, y aquí los dos porcentajes sí se suceden en el tiempo, cubriendo toda la vida del préstamo. Estos límites, fijados por la Banco de España, rigen para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en las anteriores manda lo que diga la escritura.
El error más frecuente es asumir que esos porcentajes se cobran siempre que se amortiza anticipadamente. No es así: si el banco no sufre pérdida financiera con el reembolso, no puede cobrar comisión alguna, con independencia de lo que diga la escritura sobre el límite máximo. Otro matiz relevante es distinguir el TIN, el tipo nominal que solo representa el precio del dinero, de la TAE, que incorpora comisiones y gastos y permite comparar ofertas de forma más completa: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener una TAE muy distinta si sus comisiones difieren. La información detallada sobre estos límites y sobre el funcionamiento del préstamo hipotecario está disponible en la web del Banco de España.