Qué es subrogar una hipoteca y qué dice la ley
Cambiar el préstamo hipotecario de un banco a otro sin cancelarlo ni abrir uno nuevo tiene un nombre propio y unos límites de coste fijados por ley. Se confunde con otras dos figuras que suenan igual pero no lo son.
Subrogar una hipoteca, en su forma más habitual, significa trasladar el préstamo hipotecario de un banco a otro sin cancelarlo y sin abrir uno nuevo. El contrato sigue siendo el mismo, con su capital pendiente y su garantía sobre la vivienda, pero cambia quién presta el dinero. A esto se le llama, técnicamente, subrogación de acreedor, y conviene distinguirla de otras dos figuras que comparten nombre pero no significado.
La confusión es frecuente porque el término "subrogación" se usa en el mercado hipotecario para tres situaciones distintas. La subrogación de acreedor es la que cambia de banco manteniendo el mismo deudor y el mismo préstamo. La subrogación de deudor es la contraria: cambia quién debe el dinero mientras el banco sigue siendo el mismo, algo típico cuando alguien compra una vivienda sobre plano y asume la hipoteca que el promotor había constituido sobre el edificio. Y la novación no cambia ni de banco ni de deudor: modifica condiciones —tipo de interés, plazo, sistema de amortización— con la misma entidad que ya prestaba el dinero. Las tres se rigen por normas distintas y tienen costes distintos, aunque en la conversación cotidiana se mezclen.
La norma que ordena estas operaciones es la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Antes de esa fecha, las comisiones por amortización anticipada y por subrogación dependían de lo que cada escritura hubiera pactado libremente. Desde entonces existen límites máximos obligatorios que se aplican a las hipotecas firmadas a partir de esa fecha; las anteriores siguen mirando su propia escritura. Es el primer dato que hay que comprobar antes de calcular cualquier coste.
- 1 Oferta del banco nuevo El deudor recibe y acepta una oferta vinculante de otra entidad para asumir el préstamo.
- 2 Certificación de deuda El banco actual entrega la certificación de la deuda pendiente en un máximo de 7 días naturales.
- 3 Plazo de enervación Desde esa entrega, el banco actual dispone de 15 días naturales para intentar retener al cliente.
- 4 Firma o subrogación Si el cliente firma una novación con el banco actual, la subrogación no se produce. Si no firma, el préstamo pasa al banco nuevo.
El banco actual solo retiene la operación si el cliente firma con él una novación: no existe un veto unilateral.
En una subrogación de acreedor, el reparto de gastos está definido con bastante claridad. El banco nuevo, el que se queda con el préstamo, asume la tasación de la vivienda, la notaría, el registro y la gestoría. El prestatario, por su parte, puede tener que pagar una comisión al banco antiguo, pero solo si ese banco acredita que el traslado le genera una pérdida financiera real. Los porcentajes que fija la ley son techos sobre esa pérdida, no tarifas que se cobren de forma automática: si no hay pérdida demostrable, no hay comisión que cobrar.
El banco actual no puede simplemente negarse a dejar salir la hipoteca. Existe un mecanismo llamado derecho de enervación, regulado en la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que a menudo se interpreta como un veto del banco original. No lo es. Cuando el deudor acepta la oferta del banco nuevo, el banco actual dispone de un plazo para entregar la certificación de la deuda pendiente y, después, de otro plazo para intentar retener la operación. Pero solo puede hacerlo formalizando con el propio deudor una novación: sin la firma del cliente, no hay enervación posible. Es la razón por la que una subrogación que empieza como traslado a otra entidad a veces termina siendo una novación con el mismo banco de siempre: el cliente aceptó la contraoferta que le hicieron para no perderlo.
Un ejemplo ayuda a fijar las cifras. Una hipoteca variable con 120.000 euros de capital pendiente se subroga a otro banco, que ofrece pasarla a tipo fijo. Como el cambio se produce dentro de los tres primeros años de vida del préstamo, se aplica el límite del 0,05% sobre el capital que se amortiza en la operación: como mucho, 60 euros. Y ese cobro solo procede si el banco acredita que sufre una pérdida financiera con el traslado; si no la acredita, no puede cobrar nada. El banco original, avisado de la operación, tiene 7 días naturales para entregar la certificación de la deuda y, a partir de ahí, 15 días naturales para intentar retener al cliente ofreciéndole una novación que el cliente tendría que firmar.
El 0,05% es un techo sobre la pérdida financiera del banco, no un precio fijo que se cobre siempre.
Este límite del 0,05% durante los tres primeros años es específico para el paso de tipo variable a tipo fijo, o a un tipo con un primer periodo fijo de al menos tres años, y rige para las novaciones o subrogaciones firmadas conforme al texto vigente de la Ley 5/2019. Pasado ese plazo de tres años, no cabe cobrar comisión alguna por este concepto. Y si en la operación no se amortiza capital, tampoco hay comisión que cobrar, porque no hay nada sobre lo que calcular ese porcentaje.
Conviene no confundir este límite con el que se aplica a la amortización anticipada ordinaria, la que se produce cuando alguien devuelve capital sin cambiar de banco ni de tipo de interés. Ahí, para hipotecas a tipo variable, el banco elige entre dos esquemas excluyentes al firmar el contrato: cobrar hasta un 0,25% durante los primeros tres años, o hasta un 0,15% durante los primeros cinco, y en ambos casos solo hasta el importe de la pérdida financiera acreditada. Pasado ese plazo, tampoco cabe cobrar nada. Para hipotecas a tipo fijo, los porcentajes son distintos y se suceden en el tiempo en lugar de ser alternativos: hasta un 2% durante los primeros diez años y hasta un 1,5% después, cubriendo así toda la vida del préstamo. Son esquemas diferentes al de la subrogación hacia tipo fijo, y aplican en supuestos distintos.
El detalle que con más frecuencia se pasa por alto es que estos porcentajes son topes legales, no precios. Una comisión solo puede cobrarse si el banco demuestra una pérdida financiera derivada del reembolso anticipado del capital, y nunca por encima de esa pérdida real, aunque el porcentaje máximo permitido sea más alto. El texto completo de estos límites, con sus sucesivas modificaciones, puede consultarse en el Banco de España, que además publica guías específicas sobre subrogación y novación hipotecaria dentro de su Portal del Cliente Bancario.